reforef.ru 1
ПОПРАВКА ДЛЯ СОБСТВЕННИКА


Татьяна ПТИЦЫНА

Что такое коммунальная квартира, многие из нас знают не понаслышке.

Сегодня, когда приватизация квартир затронула и этот не самый

комфортабельный вид человеческого общежития, возникли и собственники

комнат в коммуналках, что неизбежно повлекло за собой массу проб лем.
C одной стороны, со своей собственностью я вроде как могу делать все

что угодно, а, с другой, права соседей ущемлять я также не имею права.

Понятно, что под словами "все что угодно" отнюдь не подразумеваются

разного рода незаконные проделки или даже преступления, вроде поджогов

квартиры или экспериментов на дому со взрывчатыми веществами. Все

вполне невинно, например, купля-продажа, сдача внаем и так далее.

Только все эти обыденные для собственника, владеющего отдельной

квартирой, права непременно в случае с собственником комнаты в

коммуналке наталкиваются на права его соседей, как два поезда,

несущиеся навстречу друг другу по одной железнодорожной ветке. И если

в приведенном примере всегда можно определить виновного (хоть не

стрелочника, так того, кто ехал не по своей колее), то в случае с

правами собственника комнаты в коммунальной квартире и его соседями,

все далеко не так просто и однозначно.
До недавнего времени соседи по коммуналке в случае продажи комнаты

обладали, согласно Гражданскому кодексу РФ, не только преимущественным

правом покупки доли на объявленных собственником условиях, но и правом

вмешаться в ход сделки с другим покупателем. Требовалось согласие

других собственников на заключение сделки, что существенно ущемляло

право владельца комнаты. В этом была даже какая-то житейская

несправедливость, не говоря уж о том, что это абсолютно противоречило

Конституции России, запрещающей ограничивать подобным образом право


собственника.
Практически все риэлторы, работающие на российском рынке недвижимости,

сходятся на том, что один из самых сложных клиентов - это как раз тот,

кто решил продать свою приватизированную комнату в коммуналке. И не

потому, что он более капризен и несговорчив, нежели остальные. А

именно оттого, что ему то и дело вставляют палки в колеса

недоброжелательные соседи, использующие в своих целях несовершенство

нашей законодательной системы.
Соседи, например, до последнего "тянут" с ответом, будут они покупать

или нет комнату (а "тянуть" до недавнего времени можно было целых три

месяца), потом соглашаются на покупку, но выдвигают такие условия

(вроде провести предварительно евроремонт или встроить джакузи),

которые никто никогда не выполнит, потом начинается морока с той

ценой, что запрашивает владелец. Она соседей то устраивает, то не

устраивает, ну и так далее. В результате всякий потенциальный

покупатель со стороны начинает подыскивать себе иные варианты, и его

тоже можно понять: гарантий, что не потеряешь время понапрасну, нет

никаких.
Конечно, и владельцы комнат тоже далеко не ангелы. У них есть свои

методы борьбы, мало похожие на "фэейрплэй" (честную игру). Подножки

здесь вообще в чести. Начинаются угрозы продать квартиру какому-нибудь

бандиту с большой дороги или запойному пьянице или знакомому

шизофренику, если соседи немедленно не согласятся на все условия

собственника выставленной на торги комнаты.
Словом, проблем здесь масса, и поэтому в начале марта нынешнего года

Государственная Дума России попыталась хоть как-то снять напряженность

в данном вопросе, введя поправку в Федеральный закон 1997 года "О

государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с

ним". Поправка прошла все необходимые инстанции и вступила в свои


законные права. Речь в ней идет об изменении, прежде всего, процедуры

и сроков регистрации сделок при продаже доли в праве общей

собственности, причем, поправка эта касается не только владельцев

упоминавшихся здесь коммунальных квартир, но также и тех, кто владеет

частью дома или участка в сельской местности. Ранее существовавший

порядок продажи недвижимости создавал фактически патовую ситуацию и не

позволял реально одному из совладельцев выделить свою долю из общей

стоимости, теперь же есть надежда, что ситуация изменится для

собственника в лучшую сторону и там.
- Данная поправка направлена, прежде всего, на защиту конституционного

права граждан распоряжаться своей собственностью так, как они считают

правильным и нужным, - поясняет председатель подкомитета по

недвижимости Государственной Думы Иван Грачев. - Поправка также

снимает дополнительные ограничения, подрывающее это право. В

соответствии с новым порядком, договорившись с кем-то о продаже своей

доли в недвижимости, ее хозяин должен приложить к заявлению о

государственной регистрации документы, подтверждающие, что "продавец

доли известил в письменной форме остальных участников долевой

собственности о намерении продать свою долю с указанием цены" и всех

прочих условий, на которых он продает недвижимость. Известить

совладельцев, действительно, необходимо именно письменно, ведь

Гражданский кодекс предоставляет им преимущественное право покупки

долевой собственности коммунальной квартиры или дачного участка в

сельской местности. И если они того захотят, то продать придется

только им.
Если же соседи по какой-либо причине не могут или не желают выкупать

часть собственности, то дальше процедура регистрации зависит от

взаимоотношений продавца с другими владельцами долей. Для ускорения


дела можно уговорить соседей письменно отказаться от покупки и отказ

этот должен быть заверен либо у нотариуса, либо в том органе, что

осуществляет государственную регистрацию прав. При этом

государственная регистрация права на долю в общей собственности

проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения

продавцом доли остальных участников собственности.
Если же отношения между совладельцами, скажем так, натянуты и

остальные участники долевой собственности (коммунальной квартиры,

сельского участка, дома) игнорируют все попытки продавца разрешить

ситуацию в ту или иную сторону, а проще говоря, откровенно тянут

время, то регистратор прав обязан, как сказано в законе,

"приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня

извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности,

если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок

не истек". Иными словами, регистрация приостанавливается на один месяц

вместо прежних трех со дня извещения о продаже последнего из

собственников.
ФАКТИЧЕСКИ, если приглядеться повнимательнее, изменения в Законе РФ "О

государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с

ним" коснулись в основном всего двух моментов, связанных с порядком

регистрации продажи долевой собственности. Если раньше требовалось

согласие других совладельцев на заключение сделки, то теперь

достаточно всего лишь отказа от покупки, что значительно упрощает

данную процедуру для собственника, снимая с его плеч лишние хлопоты.

К тому же возможность наложения запрета на осуществление желания

собственника продать кому-то свою недвижимость совершенно очевидно

входит в противоречие с Конституцией России. Собственник он на то и

собственник, что вправе поступать со своей собственностью, как ему

заблагорассудится. Хотя, конечно, о праве совладельцев также забывать

нельзя, посему в законе и оставлено прежнее преимущественное право

покупки, которым обладает участник долевой собственности на

недвижимость.
И второе. Если ранее, согласно прежним правилам, в случае, когда один

из совладельцев никак не обозначал своих намерений, регистрация в

Едином реестре прав на недвижимость приостанавливалась на три месяца,

то сейчас подобный срок "ужался" до одного месяца, что опять же

сделано явно в пользу собственника.
Да, конечно, некий компромисс между неограниченным правом собственника

и участниками оставшейся доли недвижимости сохраняется - все-таки

продать комнату или часть дома человек вправе кому угодно, но все же

только после того, как совладельцы откажутся от своего

преимущественного права выкупить долю первыми. И все же нельзя не

отметить, что закон явно сделал шаг в сторону прав собственника.

Хорошо это или плохо, покажет время, последующая практика.
К сожалению, например, четкого изложения в законе того момента, что

необходимо предпринять обеим сторонам в случае спора по цене, пока

нет. А ведь проблема-то как раз существует. Скажем продавец может

намеренно "заломить" такую цену на свою долю для соседей, что у тех не

останется никакого иного выбора, как либо отказаться от покупки, либо

призвать на помощь независимого профессионального оценщика, способного

точно оценить реальную, пусть даже и рыночную, стоимость продаваемой

комнаты, части участка, дома.
Однако стоит заметить, что услуги такого оценщика стоят довольно

дорого, к тому же раздраженный продавец может пригласить другого

независимого оценщика, который возьмет да и встанет на сторону хозяина


и назовет иную цену. Тогда спорщикам останется только одно - суд. Ибо,

как сказано в законе о государственной регистрации прав на

недвижимость, "споры между участниками долевой собственности,

возникшие при государственной регистрации права на долю в общей

собственности, подлежат разрешению в судебном порядке". А уж в суде

попытаются выяснить, чьи аргументы звучат более убедительно.
Словом, поправка явно не станет панацеей от всех бед. Слишком много

интересов могут оказаться связаны в один клубок. Но с другой стороны,

придумать что-то более устраивающее обе стороны довольно сложно. И

хотя решать споры через суд наш народ по-прежнему активно не любит,

иного пути разрешения зашедшего в тупик спора вряд ли можно отыскать и

предложить. Поправка, о которой мы говорим, - всего лишь попытка

ввести ситуацию в более цивилизованное, приближенное к Конституции РФ,

поддерживающей право собственника, русло, не более того. Как она будет

работать, принесет ли она то облегчение жизни собственника, на что

надеется законодатель, покажет только последующая практика.
Прецедентов пока нет, что немудрено, ибо поправка только вступила в

свои права, механизм ее действия еще не обкатан, о готовности властей

на местах к выполнению нового варианта закона пока также судить

трудно, ведь чиновник (а российский чиновник в особенности) всегда со

скрипом идет на какие-то перемены, не сулящие ему ровным счетом

никакой выгоды, словом, поживем - увидим, насколько процесс передачи

прав собственности будет проходить в соответствии с принятым законом.

http://www.kdo.ru/public.shtml?ar=2001&fname=403