reforef.ru 1 2 ... 19 20
АРЕНДА ПОМЕЩЕНИЙ. НАЛОГИ, БУХУЧЕТ И ОСОБЕННОСТИ ОФОРМЛЕНИЯ

И.М. КИРЮШИНА, А.В. ТЮРИНА
ВВЕДЕНИЕ
Любая сделка с недвижимостью сопряжена с высокой доходностью и немалыми рисками как для арендодателя, так и для арендатора. Договор аренды - один из самых востребованных договоров, заключаемых в предпринимательской сфере. Актуальность договора аренды обусловлена возможностью получения прибыли без отчуждения всех прав, ограничиваясь передачей прав владения и (или) пользования.

Развитие рыночных отношений в России значительно увеличило оборот объектов недвижимости в рамках арендных правоотношений.

Объекты недвижимости используются юридическими лицами и гражданами в разнообразных целях в качестве административных, складских, торговых, производственных помещений. Они стабильно пользуются высоким спросом, и сделки с ними занимают важное место в современном гражданском обороте. Одни, инвестировав однажды крупную сумму в недвижимость, желают получать доход от сдачи последней в аренду. Другие из-за отсутствия средств не могут приобрести в собственность помещения, однако имеют бизнес-планы, позволяющие получать сверхприбыль, но уже не за счет, а посредством использования недвижимости хотя бы для привлечения клиентов и позиционирования своей компании на рынке услуг или товаров.

По договору аренды арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Именно эта формула, содержащаяся в Гражданском кодексе Российской Федерации (ГК РФ), позволяет получать доход обеим сторонам договора без перехода прав собственности на объект аренды (мы намеренно опускаем случаи аренды с правом выкупа, имеющие свои особенности и рычаги управления доходностью, которые составляют отдельную тему).

Арендодатель получает прибыль от сдачи помещений в аренду. Такая деятельность относится к предпринимательской и имеет долгосрочный характер. Получаемый арендодателем доход первое время лишь окупает вложенные средства и только по прошествии достаточно длительного срока станет доходной деятельностью. Срок окупаемости напрямую зависит как от многих параметров самой недвижимости, так и от условий, на которых она передается в пользование.


Долгосрочные инвестиции в недвижимое имущество считаются прибыльными, если срок окупаемости равен или приближен к 10 годам. Приблизить или во всяком случае не увеличить долгожданный срок доходности вложений поможет грамотный финансовый расчет, учитывающий налоговое планирование.

Арендатор получает прибыль посредством деятельности, приносящей доход, превышающий затраты на аренду недвижимости. Прибыль может быть увеличена благодаря грамотной детальной проработке арендатором всех условий договора в совокупности с финансовым расчетом, который, так же как и для арендодателя, должен учитывать налоговое планирование, которое зависит от согласованных сторонами условий.

Финансовый расчет в совокупности с налоговым планированием, базирующимся на соблюдении требований гражданского, налогового и бухгалтерского законодательства, может наиболее правильно определить размер доходности и срок окупаемости затрат.

Игнорирование требований законодательства в рамках арендных правоотношений сокращает срок доходности и прибыльность любого проекта, в котором используются арендные помещения.

Основным документом, содержащим правила заключения, исполнения и расторжения договора аренды, является Гражданский кодекс РФ. Вопросам аренды посвящена отдельная гл. 34 части второй ГК РФ, которая в совокупности с общими положениями о сделках, обязательствах и договорах части первой ГК РФ, составляет упорядоченную систему правил, в соответствии с которыми может быть заключен договор аренды.

Если в качестве объекта аренды выступает помещение в здании, часть здания или здание, сооружение, то помимо общих положений отдельного параграфа ряд положений регулируются еще специальным параграфом, посвященным объектам недвижимого имущества. В указанном случае общие положения об аренде дополняются (если речь идет о коммерческой нежилой недвижимости) или замещаются специальными правилами (если речь идет о жилой недвижимости).

Нормы ГК РФ, базируясь на свободе предпринимательской деятельности, провозглашенной Конституцией РФ, и свободе договорных взаимоотношений, содержат множество диспозитивных правил, предоставляющих возможность сторонам договора самостоятельно выбрать способы реализации обязательных правил.


Другими словами, законодатель использовал нехитрую конструкцию предоставления широких прав при исполнении обязательных правил. Права предоставляются с целью конкретизации уже определенных в ГК РФ правил. Например, предоставление сторонам права самостоятельно определить порядок уплаты арендной платы базируется на императивной обязанности сторон договора аренды согласно ст. 614 ГК РФ определить арендную плату и ее составляющие: размер, форму и срок оплаты. Причем отсутствие согласованного условия об арендной плате за помещение, которое является недвижимостью, указывает на незаключенность договора аренды с соответствующими финансовыми последствиями для сторон, которые не получат то, на что рассчитывали при планировании сделки.

Остановимся более подробно на наиболее важных моментах договора аренды.
ВИДЫ ОБЪЕКТОВ АРЕНДЫ
Вид объекта аренды влияет на правовые и налоговые последствия. Поэтому очень важно уяснить, какой объект передается в аренду.

Открытый перечень объектов, которые могут быть переданы по договору аренды, приведен в ст. 607 ГК РФ.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства.

Помимо перечисленных в ст. 607 ГК РФ объектов, в аренду может передаваться и другое имущество.

При этом главный признак, которым должен обладать объект аренды, - это непотребляемость передаваемой вещи (п. 1 ст. 607 ГК РФ). Другими словами, объект, передаваемый в аренду, не должен терять свои натуральные свойства в процессе его использования. Поясним изложенное.

Предметом сделки является полезность имущества. Причем извлечь полезные свойства из объекта аренды можно, не вовлекая ее в оборот путем отчуждения с переходом права собственности. Передача имущества в аренду влечет только временное отчуждение собственником права пользования этой вещью.

Полезность объекта аренды заключается в самом объекте, с помощью которого, а не посредством которого арендатор может извлечь для себя пользу. По окончании срока договора аренды арендодателю возвращается то же самое имущество, обладающее теми же полезными свойствами.


В качестве объекта договора аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты, например: участки леса или водные объекты, здания, сооружения и иные виды недвижимого имущества, предприятия и другие имущественные комплексы, оборудование, транспортные средства и иное движимое имущество.

Мы намеренно отказались от рассмотрения движимых объектов аренды и посвятили этот номер объектам недвижимости, относящимся к зданиям и помещениям, в них находящимся.

Это продиктовано повышенным спросом объектов недвижимости на рынке арендных правоотношений, а также анализом судебной практики, содержащей немалое количество споров, вызванных в том числе спорами с налоговыми органами.

Как показывает практика, большая часть организаций ведет свою деятельность в арендованных помещениях. Поэтому важно знать, какой объект недвижимости может служить объектом договора аренды, а какой - ограничен в участии.

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача в аренду которого не допускается или ограничивается. Ограничения могут устанавливаться и в отношении объектов, свободных в обороте, например в зависимости от их принадлежности определенным собственникам.

Существенные ограничения установлены в отношении имущества, находящегося в государственной собственности. Условия арендных правоотношений с участием таких объектов имеют свои особенности, поскольку действуют в условиях формирования специфических правил, которые здесь не рассматриваются ввиду большого объема материала.

Остальные объекты можно сдавать в аренду свободно.
Помещения как составляющие части здания
Прежде чем перейти к подробному рассмотрению такого объекта аренды, как помещение, следует определить его видовую принадлежность и правовой режим в соответствии с гражданским законодательством.

Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122) нежилые помещения, а также их части отнесены к недвижимому имуществу (ст. ст. 1, 26 Закона N 122-ФЗ).


Президиум ВАС РФ в информационном письме от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" указал, что ст. 1 Закона N 122-ФЗ относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом.

Помещение (жилое и нежилое) согласно ч. 2 п. 6 ст. 12 Закона N 122-ФЗ представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений". Президиум ВАС РФ подчеркнул, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связано.

Можно сделать вывод, что помещение представляет собой составную часть здания и (или) сооружения и предназначено, как правило, для длительного нахождения в нем людей. Правовой режим помещений регулируется нормами об объектах недвижимого имущества, сделки и права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с нормами законодательства.

Помещения подразделяются на два вида, отличающиеся друг от друга по целевому признаку их предназначения, - жилые и нежилые.

Жилое помещение предназначено для проживания в нем людей, нежилое может использоваться в иных целях.

Нежилое помещение может использоваться в производственных, торговых, административных и других целях.
Классификация объектов
По видам целевого использования можно классифицировать объекты на административные, торговые, производственные и жилые.
Жилые помещения
На рынке арендных правоотношений нередко встречаются такие объекты, как жилые помещения (квартиры). Они могут быть объектом рассматриваемых правоотношений. При этом существует правовая специфика взаимоотношений сторон по поводу передачи на время помещения, предназначенного для проживания.

Договоры о передаче жилых помещений во временное владение и пользование для проживания в них именуются договорами найма, условия которых регулируются гл. 35 "Наем жилого помещения" ГК РФ.


Субъекты предпринимательской деятельности нередко арендуют жилые помещения по прямому назначению, например для размещения в них своих работников, командированных лиц, прибывающих в место нахождения организации из удаленных подразделений, филиалов организации, а также партнеров.

Примеров использования арендованной квартиры множество. Организация также вправе использовать жилые помещения в предпринимательской деятельности, например инвестируя средства в жилые помещения для последующей сдачи квартир в аренду.

Жилые помещения, вовлеченные в оборот арендных правоотношений, имеют ограничения. Такие помещения можно использовать только по целевому назначению, т.е. для проживания граждан (ст. ст. 288 и 671 ГК РФ и ст. 17 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ)).

Отдельные ограничения установлены для жилых зданий. В них не допускается размещать промышленные производства. А размещать в жилом здании административные и торговые помещения допускается, но только после перевода такого помещения в нежилое.

Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

Использовать жилое помещение для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами разрешается (ч. 2 ст. 17 ЖК РФ), если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
Судебная практика

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.07.2001 N А56-4699/01

В жилом помещении нельзя размещать промышленное производство, тогда как осуществление аудиторской деятельности индивидуальным предпринимателем может осуществляться по месту его жительства.

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 02.10.2002 N А05-8151/01-530/23

Поскольку преобразование квартиры в нежилое помещение с использованием его в качестве офиса произведено с нарушением требований закона, без согласия жильцов и в результате такого преобразования права и законные интересы собственников жилых квартир нарушены, суд удовлетворил требования ТСЖ о признании недействительной регистрации спорного помещения как нежилого.

Регистрация организации

по месту жительства директора
Можно ли создать организацию, например АО или ООО, и зарегистрировать ее по месту постоянного проживания учредителя, выполняющего функции единоличного исполнительного органа общества? Подобные вопросы возникают до сих пор.

Совершенно правомерная ситуация, при которой единственный учредитель создает организацию, основным видом деятельности которой будет оказание услуг или иная другая предпринимательская деятельность, позволяющая действовать без аренды офисного помещения. Учредитель самостоятельно выполняет функции исполнительного органа.

Обратимся к Федеральному закону от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" (далее - Закон N 129-ФЗ).

Государственная регистрация юридических лиц при их создании осуществляется регистрирующими органами по месту нахождения постоянно действующего исполнительного органа, а в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа - по месту нахождения иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности (ст. ст. 8 и 12 Закона N 129-ФЗ). Адрес места нахождения указывается в заявлении на регистрацию.

Для регистрации юридического лица необходимо представить в налоговый орган пакет документов, указанных в ст. 13 Закона N 129-ФЗ. Государственная регистрация осуществляется в срок не более чем пять рабочих дней со дня представления документов в регистрирующий орган.

Налоговый орган вправе отказать в регистрации юридического лица только по основаниям, изложенным в ст. 23 Закона N 129-ФЗ.

Отказ в государственной регистрации согласно п. 1 ст. 23 Закона N 129-ФЗ допускается в случае непредставления определенных данным Законом N 129-ФЗ необходимых для государственной регистрации документов или представления их в ненадлежащий регистрирующий орган.

Перечень документов, представляемых при государственной регистрации создаваемого юридического лица, определенный в ст. 12 Закона N 129-ФЗ, является исчерпывающим и включает:


- подписанное заявителем заявление о государственной регистрации по форме, утвержденной Правительством РФ;

- решение о создании юридического лица в виде протокола, договора или иного документа в соответствии с законодательством;

- учредительные документы юридического лица;

- документ об уплате госпошлины.

Указание в заявлении в качестве места нахождения единоличного исполнительного органа адреса проживания учредителя и/или директора не может стать основанием для отказа в регистрации, так как оно отсутствует в ст. 23 Закона N 129-ФЗ.

Нормы иных законодательных актов также не содержат запрета на регистрацию организации по месту жительства учредителя, если он выполняет роль директора.

Место нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации (п. 2 ст. 54 ГК РФ). Государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения его постоянно действующего исполнительного органа, а в случае отсутствия такого органа - иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности.



следующая страница >>