reforef.ru 1


МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И КУЛЬТУРЫ
ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

«РОССИЙСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ТУРИЗМА И СЕРВИСА»

(ФГОУВПО «РГУТиС»)
Факультет Права и Социальных Коммуникаций

Кафедра «Гражданско-правовых дисциплин»

КУРСОВАЯ РАБОТА


по дисциплине: Жилищное право

___________________________________________________________________________________________________________________________

на тему: «Понятие и основание обмена жилыми помещениями, правовые последствия его недействительности, отличие его правовой природы от договора мены»

_____________________________________________________________________________________________________________________________________________

Выполнила студентка группы ЮРД 071

Очной формы обучения

Карачева Виктория Сергеевна

№ зачетной книжки*№07.01.Д.07/006

Руководитель: к.ю.н, доц. Михайлов В.К.

Дата сдачи: «____»_________200__г.

Дата защиты: «____»_________200__г.

Оценка:______________________ __________________________________

(подпись руководителя)

Москва, 2011 г.
ПЛАН

Введение………………………………………………………………………3

Глава I. ………………………………………………………………………..5

1.1.История обмена жилыми помещениями в Российской Федерации…………………………………………………………………….5

1.2.Понятие и основания обмена жилыми помещениями………………..12

Глава II……………………………………………………………………….17

2.1.Запрет на обмен жилыми помещениями и недействительность обмена жилыми помещениями, правовые последствия ……………………….…..17

2.2.Отличие обмена жилыми помещениями от договора мены…………..20
Заключение……………………………………………………………………22

ВВЕДЕНИЕ


Обмен жилыми помещениями сделка широко распространенная в советские времена. Но и в постсоветское время обмен жилыми помещениями не утратил своей актуальности. Особого вида отношения по поводу обмена такими объектами гражданских прав, как жилые помещения урегулированы нормами российского жилищного права.

Обмен жилых помещений - достаточно сложный институт жилищного права, тесно связанный с другими его институтами. Например, можно рассматривать его как один из элементов субъективного права нанимателя жилого помещения - его право на обмен. Его можно трактовать и как один из случаев изменения жилищного правоотношения найма жилого помещения или даже его прекращения. Обмен нельзя полностью подвести ни под один из этих случаев. Представляется правильным трактовать обмен жилых помещений как достаточно обособленный институт жилищного права.

Кроме удовлетворения интересов сторон договора, обмены жилых помещений имеют большое социальное значение, так как определенным образом влияют на снижение спроса на жилье. При возможности свободного совершения договоров обмена граждане, имеющие жилище, часто могут самостоятельно решать свои жилищные проблемы: разрешать семейные конфликты, объединять семьи, переезжать в более удобную часть города и т.д. и т.п. При этом, как верно отмечается в литературе, для обмена не требуется указывать причину, испрашивать у кого-либо разрешения, так как при этом гражданин реализует не привилегию, а субъективное правомочие на распоряжение жилым помещением в пределах, установленных законом.

Раскрепощение гражданского оборота подвинуло немного назад договора обмена жилыми помещениями, во второй половине 90ых годов на первом месте была приватизация, в настоящее время-купля-продажа жилых помещений. Однако и обмен пока не стоит «сбрасывать со счетов». 1

Актуальность темы данной курсовой работы состоит в том, что подавляющее большинство людей сталкивается с вопросами обмена жилыми помещениями. При этом его следует отграничивать от мены жилыми помещениями.


Объектом исследования - общественные отношения, возникающие по поводу охраны жилищных прав граждан при совершении обмена жилых помещений, занимаемых на основании договора социального найма.

Предметом исследования - нормы российского законодательства, регулирующие обмен жилых помещений, а также защиту прав граждане при совершении обмена.

Целью данной работы является изучение обмена жилыми помещениями как института жилищного права, основание обмена жилыми помещениями, случаи, когда обмен признается недействительным, и отличие правовой природы обмена жилыми помещениями от договора мены.

Задачами исследования являются:


  • Изучение истории развития понятия обмена жилыми помещениями;

  • рассмотрение понятие обмена жилыми помещениями и основание такого обмена:

  • рассмотрение правовых последствий недействительности обмена и запрета на обмен;

  • определение отличия обмена от и мены как сходных понятий.



ГЛАВА I
1.1.История развития обмена жилыми помещениями в Российской Федерации.
Договор обмена жилыми помещениями известен отечественному законодателю и исследователям права с конца 20ых годов прошлого столетия. Постановление Президиума Моссовета "Об улучшении жилищного дела в Москве" от 28 июля 1924 г. впервые в истории советского права урегулировало складывающиеся отношения по обмену жилыми помещениями. На более высоком уровне регламентация обмена жилыми помещениями была осуществлена в Постановлении ЦИК и СНК СССР от 4 января 1928 г. "О жилищной политике". Такой договор рассматривался как способ передачи одними гражданами другим жилых помещений, относящихся к государственному жилищному фонду.

Природа отношений, вытекающих из обмена, были проанализированы в трудах цивилистов. На тот момент основной теоретической проблемой, связанной с договором обмена жилыми помещениями, является вопрос о судьбе жилищных правоотношений. Некоторые авторы, например, Басин Ю.Г. утверждали, что такой договор влечет прекращение одних правоотношений, и возникновение других. Другие замечали, что такое соглашение порождает изменение договора найма жилого помещения -перемену лиц в обязательстве.2 В современной литературе также можно встретить разные суждения по этому поводу.


Обмену жилыми помещениями в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда была посвящена ст. 67 ЖК РСФСР 1983 г. Согласно данной статье наниматель жилого помещения с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи, включая временно отсутствующих, мог произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем или членом жилищно-строительного кооператива, в том числе с проживающими в другом населенном пункте.

При этом ЖК РСФСР дополнительно указывал, что "обмен жилыми помещениями производится со взаимной передачей прав и обязанностей, вытекающих из договора найма жилого помещения..." (ч. 2 ст. 67 ЖК РСФСР). Эта формула выражала наиболее распространенную в доктрине позицию о характере обмена, в силу которой он рассматривался как одновременная уступка требования и перевод долга. Наряду с этой точкой зрения существовала и другая, рассматривающая обмен как новацию договора, вследствие чего "прежнее договорное обязательство, где участвовал наниматель А., перестает существовать, и возникает новое обязательство, в котором участвует Б. Эта перемена лиц в обязательстве является фактором, новирующим договор". Анализ некоторых ранее действовавших нормативных актов подтверждал спорность указанных положений. Например, еще до распада СССР, в соответствии с п. 12 Правил обмена жилыми помещениями в Латвийской Республике обмен жилыми помещениями не допускался, если за меняющимся нанимателем числилась задолженность по квартирной плате или по платежам за коммунальные услуги. Правила обмена Эстонии и Таджикистана предусматривали, что до погашения соответствующей задолженности заявление об обмене не подлежало рассмотрению. А если исходить из того, что обмен помещениями - это перевод долга, следовало бы признать, что к наймодателю переходит право взыскания соответствующей суммы с нового нанимателя. Часть 2 ст. 142 ЖК РСФСР предусматривала, что наниматели жилых помещений должны производить за свой счет текущий ремонт жилых помещений, а при освобождении помещения - сдать его в надлежащем состоянии.

Поскольку ЖК РСФСР не указывал на то, что должно пониматься под "освобождением" жилого помещения, вполне допустимо предположить, что этим термином охватываются все случаи выезда нанимателя с занимаемой площади - как при расторжении договора найма, так и при обмене имеющегося жилья.

ЖК РСФСР (ст. 80) содержал общее положение, согласно которому с прекращением договора найма жилого помещения одновременно прекращается и договор поднайма. Прямого упоминания о том, что такое прекращение договора может иметь место, в частности, в результате обмена жилыми помещениями, в ЖК не содержалось, однако оно было бы целесообразным.

Дополнительным аргументом против того, чтобы рассматривать обмен жилых помещений как уступку требования и перевод долга, можно считать и следующее: в процессе существования жилищного правоотношения у гражданина может возникнуть такой комплекс правомочий, передача которого в результате обмена просто невозможна.

Так, по ЖК РСФСР наниматель жилого помещения мог обладать целым рядом прав, которые у въезжающего по обмену лица отсутствовали. К их числу относились, например, право на дополнительную жилую площадь, право на льготную оплату квартиры и коммунальных услуг, право на бронирование жилого помещения, на его замену по состоянию здоровья и т.п. Указанные права неотделимы от личности, неразрывно с ней связаны, поэтому их "передача" в смысле ст. 391 ГК РФ была исключена3.

Отношение по обмену является достаточно сложным. В нем участвуют не только наниматели жилых помещений, вступающие в отношения между собой. Недостаточно включить в эти отношения и наймодателей, с которыми наниматели состоят в гражданских правоотношениях, прекращающихся и возникающих в результате обмена. Даже учет этой двойной связи тоже недостаточен.

Договор об обмене жилой площади - это не соглашение о перемене лиц в обязательстве. Обмен – это прекращение и возникновение такого же жилищного обязательства, но взаимообусловленное, взаимосвязанное возникновение и прекращение. Именно эта взаимосвязь и взаимообусловленность и составляют предмет гражданско-правового отношения. Только при такой конструкции административный элемент может получить надлежащее место, не препятствующее использованию обмена для лучшего удовлетворения потребностей в жилье.


Поэтому очень важно точно оценить участок, на котором имеет место гражданско-правовое отношение, суть которого - во взаимообусловленном прекращении и возникновении обязательства.

С принятием законов Союза ССР и РСФСР «О собственности» и, в особенности, Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» стала очевидной необходимость регулирования осуществления договоров обмена, где объектами выступали бы не только жилые поме­щения, занимаемые по договору найма, но и жилье, принадлежащее на праве собственности. Первым актом, принятым во исполнение указанной задачи на территории России, были Правила обмена жилых помещений в Свердлов­ской области от 10 июня 1992 г. Многие субъекты Российской Федерации воспроизвели механизм обмена, предложенный Свердловскими правилами.

24 декабря 1992 г. Верховный Совет РФ принял Закон РФ «Об ос­новах федеральной жилищной политики», где существенно расширен круг участников данного соглашения. В частности, законом предусмот­рено, что наниматель или арендатор жилого помещения в домах госу­дарственного, муниципального и общественного жилищных фондов имеет право с согласия проживающих совместно с ним совершеннолет­них членов семьи произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем или арендатором, в том числе с проживающим в другом населенном пункте. Кроме того, данный закон указывает на то, что наниматель или арендатор жилого помещения в домах государст­венного, муниципального и общественного жилищных фондов имеет право с согласия собственника жилищного фонда или уполномоченного собственником лица (органа) и проживающих совместно с ним совер­шеннолетних членов семьи передать права и обязанности по договору найма или аренды этого помещения собственнику частного жилищного фонда взамен приобретения права собственности на жилой дом (жилое помещение).

При анализе данной нормы и действующих до приня­тия Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» норматив­ных актов можно без преувеличения сделать вывод о том, что ст. 20 значи­тельно расширяет возможности граждан по распоряжению занимаемыми жилыми помещениями. До принятия указанного Закона на федеральном уровне обмен регулировался Жилищным кодексом РСФСР и Инструкцией «О порядке обмена жилыми помещениями в РСФСР». Дан­ные акты не предусматривали возможности обмена жилья, принадлежа­щего гражданину на праве собственности, на жилище, занимаемое по до­говору найма либо на о сновании членства в кооперативе.


В настоящее время основная правовая регламентация договоров обмена жилыми помещениями содержится в актах жилищного законодательства: ЖК РФ, и другими актами, в том числе и принимаемых субъектами Федерации. Вместе с тем общие положения гражданского законодательства о сделках, обязательствах и договорах распространяются и на договор обмена жилыми помещениями. Обмен жилья, занимаемого по договору социального найма, урегулирован в новом Жилищном кодексе РФ 2004 г. по сравнению с ЖК РСФСР 1983 г. более подробно. В новом Жилищном Кодексе во многом сохранен действующий ранее порядок обмена жилыми помещениями. Так, право на обмен жилого помещения обусловлено наличием письменного согласия проживающих совместно с ним членов его семьи, включая временно отсутствующих (ст. 72 ЖК РФ). Как и ранее обмен жилыми помещениями может совершаться между гражданами, проживающими как в одном, так и в разных населенных пунктах РФ. Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества его участников. Следует заметить, считает С.Н. Александрова, что нормы, устанавливающие правила обмена жилых помещений, представленных по договору социального найма, содержат больше ограничений, по сравнению со старым ЖК РФ. По ЖК РСФСР обмен конструировался как гражданско-правовая сделка. Сейчас - это и необходимость получения разрешения наймодателя на обмен, при этом разрешается обмен только на жилое помещение, представленное по договору социального найма. Исчез «родственный» обмен. «Родственный» обмен предполагает, что въезжающий вселяется в обмениваемое помещение в качестве члена се­мьи. В отдельных решениях судов, учебной литературе, ком­ментариях говорится, что въезжающий должен быть род­ственником нанимателя или кого-либо из членов его семьи. 4

Новеллой нового Жилищного Кодекса является и то, что обязательным условием для обмена является письменное согласие наймодателя на обмен. Однако объяснение нанимателем причин обмена закон не предусматривает.

С одной стороны, вызывает безусловное удовлетворение тот факт, что законодатель однозначно отказался от конструирования обмена как результата перемены лиц обязательства.
Таким образом, новый Жилищный кодекс РФ фактически усилил действие административно-правовой регламентации обменных операций, указав на необходимость получения такого согласия и в домах муниципального жилищного фонда, чего не было в ранее действующем ЖК.

Изменен также и объект обмена. Жилищный кодекс отказался от обмена жилого помещения, занимаемого по договору коммерческого найма, а так же принадлежащего гражданину на праве собственности, ограничив участников обмена нанимателями жилых помещений по договору социального найма, а именно: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.

Кстати, решением Высшего Совета Беларусь и России от 22 июня 1996 года № 5 «О беспрепятственном обмене жилых помещений» предусматривается, что обмен жилыми помещениями между гражданами Республики Беларусь и Российской Федерации, постоянно проживающими на территории обеих государств и переселяющимися из Республики Беларусь и Российскую Федерацию или из Российской Федерации в Республику Беларусь, осуществляется беспрепятственно в соответствии с национальным законодательством обоих государств.

Данное положение подлежит применению вопреки п. 5 комментируемой статьи об обмене в пределах территории Российской Федерации как имеющие приоритет над внутренним законодательством.


2.1.Понятие и основание обмена жилыми помещениями.
Договор обмена жилых помещений представляет собой договор, по которому наниматель жилого помещения по договору социального найма обязуется передать принадлежащее ему жилое помещение другому лицу, которое в свою очередь обязуется передать принадлежащее ему жилое помещение. Договор обмена жилым помещением является самостоятельным по своей природе договором.

Действующий ЖК РФ содержит развернутую регламентацию обмена жилыми помещениями. В качестве участников такого обмена могут выступать наниматели жилых помещений, проживающие на основании договора социального найма в домах государственного и муниципального жилищных фондов с письменного согласия проживающих совместно с ним членов его семьи, включая временно отсутствующих.


На основании ст.72 ЖКРФ наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.

Договор об обмене жилья (оригинал) представляется нанимателями, заключившими таковой, каждому из наймодателей для получения согласия на обмен. Совершенно очевидно, что согласие наймодателя как условие должно предшествовать заключению договора обмена. Предложенная законодателем редакция снижает значимость договора, направленного на существенное изменение правоотношений (в результате обмена происходит расторжение договора социального найма на обмениваемое помещение и заключение такого договора на помещение, полученное в результате обмена).

Проживающие с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договору социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах. Если между нанимателем и членами его семьи не будет достигнуто соглашение о обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена в судебном порядке.

Закон предусматривает, что обмен жилья, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные и ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателя, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства (ч. 4 ст. 72 ЖК РФ). Органы опеки и попечительства отказывают в даче согласия в случае, если этот обмен нарушает права или законные интересы указанных лиц. Свои решения органы опеки и попечительства оформляют в письменной форме и предоставляют заявителю в течение 14 рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений.

Обязательное согласие на обмен наймодатель обязан выдать обратившемуся к нему нанимателю в течение десяти рабочих дней со дня обращения.


Отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилыми помещениями может быть оспорен нанимателем и членами его семьи в судебном порядке по правилам искового производства. По тем же правилам рассматриваются и разрешатся дела по искам проживающих совместно с нанимателем членов его семьи о принудительном обмене жилого помещения (ч.3 ст.72ЖК РФ). Принудительный обмен часто имеет место после расторжения брака, когда супруги не могут достичь мирного решения вопроса об обмене. Аналогичная ситуация складывается при совместном проживании супругов с родителями.

Согласно п. 3 ст. 72 ЖК РФ, если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. Закон гласит, что при этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении. По мнению М. Липовенко, их можно условно разделить на две категории.5

1. Обстоятельства личного характера. К их числу судебная практика однозначно относит возраст, состояние здоровья и иные факторы, имеющие отношение к личности участников обмена и влияние на возможность обменивающихся пользоваться новыми жилыми помещениями.

2. Обстоятельства юридического характера. Данная группа определяет перечень установленных законом условий, необходимых для совершения обмена. В этом случае речь идет о правилах совершения сделок, предусмотренных ч. 1 ГК РФ, а также ст. 73 ЖК РФ, содержащей перечень условий, по которым обмен не допускается.

Таким образом, под заслуживающими внимания доводами и интересами членов семьи, которые должны учитываться судом по таким делам, следует понимать наличие обстоятельств, препятствующих им в силу возраста, состояния здоровья и т.п. пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением. Распространено мнение, что с иском о принудительном обмене в суд нужно обращаться с двумя или более вариантами обмена. Это заблуждение, так как законодательство таких требований не предъявляет. Если подходящий вариант найден в единственном числе, заинтересованные лица могут обращаться в суд, который обязан принять исковое заявление к рассмотрению. Для обращения в суд следует подготовить следующие документы:


– исковое заявление с изложением варианта либо нескольких вариантов обмена жилого помещения;

– копию финансового лицевого счета и выписку из домовой книги по спорному помещению;

– поэтажные планы с экспликацией (расшифровкой) на все жилые помещения, участвующие в обмене;

– другие документы, касающиеся состояния жилого помещения либо подтверждающие необходимость обмена жилого помещения.

Когда иск о принудительном обмене представляется бывшим супругом, в суд следует представить копию свидетельства о расторжении брака. Исполнение решений по таким делам производится судебным приставом (исполнителем) на основании исполнительного листа, выдаваемого истцу, который назначает дату принудительного исполнения и извещает об этом ответчика. Когда ответчик, надлежащим образом извещен, судебный исполнитель может приступить к принудительному переселению.

Итак, моментом вступления договора об обмене жилыми помещениями определяется по правилам о двух или многосторонних сделках (договорах). Договор об обмене жилыми помещениями является юридическим основанием для осуществления такого обмена. Он заключается в письменной форме путем составления одного документа подписанного соответствующими нанимателями.

Как гласит п.5 ст.74 ЖК РФ «Договор об обмене жилыми помещениями и соответствующее согласие каждого наймодателя обмениваемого жилого помещения являются основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, обменивающимися жилыми помещениями в соответствии с указанными договором об обмене жилыми помещениям, и одновременно заключения с каждым из давших согласие наймодателей нового договора социального найма жилого помещения с гражданином, который вселяется в данное жилое помещением связи с обменом. Расторжение и заключение указанных договоров социального найма осуществляется наймодателем не позднее чем через 10 рабочих дней со дня обращения соответствующего гражданина и предоставления им указанных документов».


Обмен жилыми помещениями может быть совершен между гражданами, проживающих в жилых помещениях как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации. И, как уже было замечено автором, в Республике Беларусь. Обмен осуществляется без ограничения его участников.

В заявлениях об обмене жилого помещения дается характеристика обмениваемых жилых помещений, а именно адрес, количество комнат, размер общей и жилой площади, ссылка на договоры социального найма, стороны договора. К заявлению должны быть приложены письменные согласия всех лиц, проживающих в соответствующем жилом помещении, в том числе временно отсутствующих. Отказ члена семьи дать согласие на обмен может быть обжалован в суде. В этом случае может быть подан иск в суд о принудительном обмене. В случае отказа хотя бы одного из наймодателей договор обмена не подлежит заключению.

Предусмотренный ст. 73 Жилищного кодекса РФ перечень оснований для отказа в обмене жилыми помещениями, как указывается в ч. 4 ст. 73 ЖК РФ, является исчерпывающим. Однако в соответствии с ч. 5 ст. 72 ЖК РФ наймодатель может запретить обмен в случае, если после обмена общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. Не допускается отказ в даче согласия на обмен по другим основаниям.

ГЛАВА
II
2.1
Запрет на обмен жилыми помещениями и недействительность обмена, правовые последствия.

Жилищный кодекс предусматривает случаи запрета на обмен жилых помещений (ст.73 ЖКРФ). В частности, обмен не допускается, если к нанимателю обмениваемого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения или право пользования обмениваемым помещением оспаривается в судебном порядке. То есть право на жилое помещение поставлено под сомнение. Например, это могут быть иски о признании ордера недействительны, о расторжении или об изменении договора найма, о признании недействительными совершенных ранее обменов жилых помещений. В случае возникновения таких споров до разрешения судом вопроса о праве на жилое помещение договор не может быть заключен.


Также, запрещается обмен, если обмениваемое помещение признано непригодным для проживания (Постановление Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47 г. Москва Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу). Например, основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие:

ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;

изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума…

Жилые помещения, расположенные в кирпичных и каменных домах, в деревянных домах, имеющих деформации фундаментов, стен, и значительную степень биологического повреждения элементов деревянных конструкций, свидетельствующих об исчерпании несущей способности и опасности обрушения, являются непригодными для проживания вследствие признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.6

Кроме того, не допускается обмен, если жилое помещение подлежит сносу или переоборудованию для использования в других целях, а также, если жилое помещение грозит обвалом. В таких случаях решается вопрос о предоставлении гражданам другого благоустроенного помещения. Запрещается обмен, если дом подлежит капитальному ремонту с переустройством и перепланировкой жилых помещений. В случае капитального ремонта без переустройства и перепланировки обмен возможен.


Не допускается обмен жилыми помещениями, если в связи с обменом в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из форм хронических заболеваний. (Например, активные формы туберкулеза, злокачественные новообразования, гангрена конечностей, и другие, указанные в Перечне тяжелых хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире, утвержденном Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июня 2006 г. № 378).

Данный перечень является исчерпывающим.

Обмен жилыми помещениями может быть признан недействительным. В частности, будут действовать положения гражданского законодательства для признания сделок недействительными, том числе, если такой обмен совершен с нарушением требований, предусмотренных ЖКРФ. Кроме того, обмен жилыми помещениями признается недействительным только в судебном порядке. Так, обмен признается недействительным, если он совершен под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ), обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой, а также обмена вследствие тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных условиях, чем другая сторона этой сделки воспользовалась (ст. 179 ГК РФ).

Например, для признания сделки не действительной вследствие совершения ее гражданином, не способным в момент заключения понимать значение своих действий или руководить ими, необходимо доказать наличие данного состояния. Нахождение в таком состоянии может быть обусловлено болезнью, алкогольным или наркотическим опьянением, стрессом и прочим. Исходя из судебной практики, при доказывании подобного состояния необходимо заключение медицинского учреждения.
Если суд признает обмен недействительным, граждане переселяются в ранее занимаемые жилые помещения. При этом та сторона, которую суд сочтет виновной (при наличии ее неправомерных действий), обязана выплатить другой стороне возникшие вследствие переселения убытки (ст. 75 ЖК РФ).

2.2.Отличие договора обмена жилыми помещениями от договора мены.


Договором мены называется договор, по которому стороны взаимно обязуются передать друг другу имущество в собственность (ч. 1 ст. 567 ГК РФ). К договору мены применяются правила о купле-продаже, если это не противоречит существу мены. Основной целью, которую преследует продавец при заключении договора мены, становится получение товара, а не денег. Поскольку при мене обе стороны являются продавцами и покупателями, можно сказать, что эту цель преследуют оба участника договора. Получение товара означает, что лицо отчуждает свое имущество лишь на условиях получения взамен другого имущества. ГК (гл. 31) не предъявляет никаких специальных требований к субъектам договора мены. Однако нельзя не учитывать, что передача имущества другому лицу в обмен на иное имущество является одной из форм распоряжения имуществом. Поэтому каждая из сторон, участвующая в договоре мены, по общему правилу должна быть собственником обмениваемого имущества либо обладать иным ограниченным вещным правом, включающим в себя правомочие по распоряжению соответствующим имуществом.

Одной из наиболее распространенных разновидностей договора мены недвижимости является договор мены жилыми помещениями. Жилое помещение может использоваться для проживания не только собственника, но и других лиц, которые в соответствии с законом имеют право пользования этим помещением. Собственник, осуществляя свое правомочие распоряжения, может обменять жилое помещение на другое, не спрашивая согласия этих лиц. Однако существенным условием договора мены в данном случае будет перечень лиц, сохранивших право пользования жилым помещением с указанием их прав на пользование этим жилым помещением при его приобретении другим лицом (п. 1 ст. 558 ГК). Наличие указанной нормы обусловлено тем обстоятельством, что ранее в практике было немало случаев, когда в отношении жилого помещения совершалась сделка и при этом нового приобретателя не ставили в известность о существовании лиц, сохранивших право пользования отчуждаемым жилым помещением. При несоблюдении этого требования договор считается незаключенным. Данные требования в полной мере относятся и к договорам мены, объектами которых являются жилые помещения, принадлежащие гражданам или юридическим лицам на праве собственности.


Особенностью государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, приобретенные по договору мены, является то, что такая регистрация может быть осуществлена лишь после исполнения обеими сторонами договора мены обязательств по передаче друг другу обмениваемых объектов недвижимости (ст. 570 ГК).

Как видно, при внешней схожести договора обмена и мены жилья – это различные соглашения. В литературе часто проводят различие по трем основным признакам.

Во-первых, при мене обе стороны (как физические, так и юридические) являются собственниками жилья. А при обмене стороны, кроме того, что всегда физические лица, являются сонанимателями жилых помещений в социальном жилищном фонде.

Во-вторых, при мене стороны руководствуются ГК РФ, а при обмене наряду с ГК РФ отношения подлежат регламентации ЖК РФ и нормативными актами, принимаемыми субъектами Федерации.

В-третьих, у данных сделок различен порядок оформления. Для мены –письменное оформление договора мены и государственная регистрация перехода прав собственности. Для обмена – оформление через орган местного самоуправления.

Кроме этого, нужно учитывать что обстоятельство, что для сторон договора мены не действует часть условий, при которых обмен не допускается при ЖК РФ. А также то, что по договору мены жилое помещение может быть обменено на любой объект, не изъятый из гражданского оборота.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Итак, целью данной курсовой работы было изучение обмена жилыми помещениями как института жилищного права, основание обмена жилыми помещениями, случаи, когда обмен признается недействительным, и отличие правовой природы обмена жилыми помещениями от договора мены.

В ходе исследовательской работы автор пришел к следующим выводам:

1. Институт обмена жилыми помещениями в России возник в 20-е годы прошлого века. Природа отношений, вытекающих из обмена, были проанализированы в трудах цивилистов. На тот момент основной теоретической проблемой, связанной с договором обмена жилыми помещениями, был вопрос о судьбе жилищных правоотношений. Существовало несколько точек зрения: одни авторы утверждали, что такой договор влечет прекращение одних правоотношений, и возникновение других, другие – что такое соглашение порождает изменение договора найма жилого помещение – перемену лиц в обязательстве. В современной литературе встречаются разные выводы по этому вопросу.


2. Договор обмена жилых помещений представляет собой договор, по которому наниматель жилого помещения по договору социального найма обязуется передать принадлежащее ему жилое помещение другому лицу, которое в свою очередь обязуется передать принадлежащее ему жилое помещение. В соответствии с п.5 ст.74 ЖК РФ «Договор об обмене жилыми помещениями и соответствующее согласие каждого наймодателя обмениваемого жилого помещения являются основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, обменивающимися жилыми помещениями в соответствии с указанными договором об обмене жилыми помещениям, и одновременно заключения с каждым из давших согласие наймодателей нового договора социального найма жилого помещения с гражданином, который вселяется в данное жилое помещением связи с обменом…».

3.В Жилищном кодексе предусмотрены условия, при которых обмен жилыми помещениями не допускается: если к нанимателю предъявлении иск о расторжении или об изменении договора социального найма, если право пользования помещением оспаривается в судебном порядке, если помещение признано непригодным для проживания и другие случаи, предусмотренные в ст.73 ЖК РФ. Обмен может быть признан судом недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством о недействительности сделок, а также, если обмен совершен с нарушением требований ЖК РФ. Последствия - стороны договора обмена подлежат переселению в ранее занимаемые ими помещения. А в случае, если обмен признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки.

4. Договор обмена жилыми помещениями и договор мены различные понятия. Они отличаются по субъектному составу: при мене обе стороны) являются собственниками жилья. А при обмене стороны, кроме того, что всегда физические лица, являются сонанимателями жилых помещений в социальном жилищном фонде. Отличаются по правовому регулированию: при мене стороны руководствуются ГК РФ, а при обмене наряду с ГК РФ отношения подлежат регламентации ЖК РФ и нормативными актами, принимаемыми субъектами Федерации. Отличаются по порядку оформления: Для мены это письменное оформление договора мены и государственная регистрация перехода прав собственности. Для обмена – оформление через орган местного самоуправления.


СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Жилищный кодекс Российской Федерации. - Москва: Проспект, Кнорус,2011.-96с.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая, вторая, третья и четвертая. - Москва: Проспект, КноРус,2010.-544 с.

3. Постановление Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47 г. Москва «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу». Российская газета. Опубликовано 10 февраля 2006 г.

4.Перечень тяжелых хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире, утвержденном Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июня 2006 г. № 378.

5.Жилищный кодекс РСФСР. утв. ВС РСФСР 24.06.1983. Информационный банк Консультант Плюс: Высшая школа.

6. Крашенинников П.В.Жилищное право,7ое изд., М.:Статут,2010.-413 с.

7. Крашенинников П.В.Сделки с помещениями. - М.,Статут,2002-48 с.

8. Потяркин Д. Замена жилого помещения/Законность-2007-№7

9.Ткаченко А.В., Кудряшов В.В.Гражданское право. Договоры социального и коммерческого найма жилого помещения. Учебное пособие. - Самара,2008. allpravo.ru

10.Черепахин Б.Б. Правопреемство по советскому праву. Информационный банк Консультант Плюс: Высшая школа.


1 П.В.Крашенинников Жилищное право,7ое изд.М.:Статут.2010.-413 с.

2 Черепахин Б.Б. Правопреемство по советскому гражданскому праву. Консультант-плюс

3 Потяркин Д. Замена жилого помещения] // Законность. – 2007. – № 7. – С. 20.

4 Ст 70 ЖК РСФСР Консультант плюс

6 Постановление Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47 г. Москва Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу. Российская газета. Опубликовано 10 февраля 2006 г.