reforef.ru 1




1. Особенности рынка недвижимости в РФ
В самом общем виде рынок недвижимости можно определить как систему экономических и правовых отношений, возникающих на ос­нове взаимодействия товарного и денежного обращения.

Рынки финансов и недвижимости тесно связаны между собой. С одной стороны, недвижимость — наиболее надежный и эффектив­ный объект инвестиций, а с другой, — служит важным источником пополнения бюджета, например, при продаже (приватизации) или сдаче в аренду государственных и муниципальных предприятий, зда­ний и сооружений.

Операции на рынке недвижимости всегда имеют инвестиционное содержание, так как осуществляются с целью получения дохода и (или) приобретения капитальных ценностей. Инвестиции в недвижимость обычно дают более высокую отдачу, чем предоставление средств в кре­дит. Поэтому во многих странах мира покупку домов и других объек­тов финансируют в основном за счет заемных средств.

Рынок недвижимости обеспечивает:

- передачу прав на недвижимость от одного лица к другому;

- установление равновесных цен на объекты недвижимости в регионах;

- связь между собственниками и покупателями на основе экономической мотивации и интересов;

- распределение пространства между конкурирующими вариантами использования земель и субъектами рынка.

Основу рынка недвижимости составляют существующие земельные участки и вновь создаваемые, реконструируемые и расширяемые предприятия, здания и сооружения различного целевого назначения, а также деньги или финансовый капитал.

Объектами рынка недвижимости являются участки недр, лесной и водный фонды, обособленные объекты, земля.

На рынке недвижимости функционируют четыре группы субъектов (рис. 1).


УЧАСТНИКИ РЫНКА
НЕДВИЖИМОСТИ

ПОКУПАТЕЛИ:


- юридические и физические лица;

- инвесторы;

- иностранные государства и лица;

- ипотечные банки и др.


ПРОДАВЦЫ:

- собственники имущества, в т.ч. иностранные

- фонды имущества

- органы, уполномоченные местной властью;

- конкурсный управляющий;



ПРОФЕССИОНАЛЬНЫЕ УЧАСТНИКИ:

- агентство оценщиков;

- юридические фирмы;

- рекламные агентства;

- риэлтеры. дилеры;

- биржа недвижимости;

- страховые кампании;

- др;

ГОСУДАРСТВЕННЫЕ ОРГАНЫ:

- бюро технической инвентаризации;

- конкурсные и тендерные комиссии,

- фондовые биржи,;

- нотариальные конторы;

- налоговые инспекции;

-аукционные фирмы;

- муниципальные органы и др.


Рис. 1. Участники рынка недвижимости
Рынок недвижимости как саморегулируемая в установленной правовой среде система состоит из семи основных элементов: спрос, предложение, цена, менеджмент, маркетинг, инфраструктура и деловые процедуры.

Спрос — это количество земельных участков, имущественных ком­плексов и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный промежуток времени. При прочих равных условиях спрос на недвижимость изменяется в обрат­ной зависимости от цены. Формируется же спрос на недвижимые объек­ты, например, на земельные участки, под влиянием многочисленных факторов — экономических, социальных, демографических, природно-климатических и др.


Предложение — это количество земли и другого недвижимого имущества (м2, м3, соток, га, квартир и т.п.), которое собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый промежуток времени.

Предложение недвижимых объектов, особенно земли, неэластично. Хотя уже несколько лет на каждого покупателя земельных участков, квартир или офисов на рынке приходится несколько продавцов, цена на них практически не снижается.

Цена — это количество денег, уплаченных за единицу недвижимости в совершенных сделках.

Стоимость — это наиболее вероятный денежный эквивалент собственности. Это наивысшая цена, которую принесет продажа участка на конкурентном и открытом рынке, когда покупатель и продавец действуют разумно, со знанием дела и на сделку не влияют посторонние стимулы (рыночная стоимость).

Важнейший элемент и условие существования любого рынка, в том числе и недвижимого имущества, — информационная инфраструктура — должна содержать достоверные сведения трех видов:

- о существующих нормах и правилах работы на рынке недвижимости и их ожидаемых изменениях;

- о структуре спроса и предложений по различным объектам;

- об уровне и динамике цен на объекты недвижимости по районам, микрорайонам и другим сегментам рынка.

В отличие от других видов рынков рынок недвижимости имеет, кроме специфики обращающихся на нем товаров, еще ряд общих особенностей, которые необходимо учитывать при совершении операций на нем (табл. 1.).

Таблица 1 - Особенности рынка недвижимости

Отличительные признаки

Состояние, характеристика

А

Б

1. Локализация

- абсолютная неподвижность;

- большая зависимость цены от местоположения;

- нельзя продавать по образцам


2. Вид конкуренции

- несовершенная конкуренция, олигопольный рынок;

- небольшое число продавцов и покупателей;

- уникальность каждого участка;

- контроль над ценами ограничен;

Окончание таблицы 1

А

Б

2. Вид конкуренции

- вступление в рынок требует больших капиталов.

3.Эластичностьпредложений

- низкая, при росте спроса и цен; предложение мало увеличивается;

- спрос может быть очень изменчивым;

4. Степень открытости

- сделки носят частный характер;

публичная информация часто неполная и неточная;

- покупатель должен прибыть к неподвижному участку;

5. Конкурентоспособность товара

- во многом определяется окружающей внешней средой, влиянием соседства;

- специфичность индивидуальных предпочтений покупателей

6. Условия зонирования

- регулируется земельным и гражданским законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного и иного права;

- ограниченная оборотоспособность отдельных категорий земель;

- большая взаимозависимость частной и других форм собственности;

7. Оформление сделок


- большие юридические сложности, ограничения, условия;

8. Стоимость

- включает стоимость участка, как физического объекта, так и все связанные с ним права;

9. Современное состояние

- спрос на землю ниже предложения, т.е. отсутствие дефицита;

- тенденция стабилизации и снижения цен.


Основными функциями рынка недвижимости являются следующие

Ценообразующая функция заключается в установлении на рынке равновесной цены при взаимодействии спроса и предложения.

Регулирующая функция реализуется путем перераспределения ресурсов между сферами предпринимательской деятельности, по региональным и местным рынкам.

Коммерческая функция подразумевает извлечение прибыли из функционирования недвижимости и операций с ней.


ФУНКЦИИ РЫНКА
НЕДВИЖИМОСТИ

Регулирующая

Посредническая

Информационная

Инвестиционная

Социальная

Конкуренции

Ценообразующая

Стимулирующая


Перераспределения объектов

Коммерческая


Санирующая


Рис. 2. Основные функции рынка недвижимости

Функция санирования означает очищение рынка от неконкурентоспособных участников, не располагающих достаточным объемом денежных средств;

Информационная функция представляет собой возможность сбора и обобщения информации о состоянии и тенденциях развития рынка недвижимости с целью принятия обоснованных решений, связанных с недвижимым имуществом;

Посредническая функция заключается в реализации сделок на рынке недвижимости, который является местом встречи покупателей и продавцов и совокупным посредником между ними;

Стимулирующая функция подразумевает возможность влияния спроса на предложение недвижимости, а также использование достижений науки и техники для повышения эффективности управления недвижимостью;

Инвестиционная функция связана с капиталоемкостью объектов недвижимости и возможностью их использования как способ сохранения и увеличения вложенного капитала;

Социальная функция недвижимости выражается в способности объектов недвижимость удовлетворить социальные потребности граждан, а также повысить заинтересованность в результативности труда, от которой зависит возможность приобретения объектов недвижимости.

2. Особенности оценки земли
Оценка, как важнейшая функция системы управления, предшествует принятию практически любого решения в отношении недвижимого имущества.

Оценка — это методически обоснованное мнение эксперта о сто­имости объекта недвижимости и процесс ее определения (расчета).

Проведение оценки обязательно в случаях:

- составления брачных контрактов или раздела имущества разво­дящихся супругов по требованию одного из них;

- выкупа или иного изъятия недвижимости у собственника для государственных или муниципальных нужд;

- передачи государственного имущества в доверительное управ­ление или приватизации;


- реализации инвестиционных проектов с привлечением бюд­жетных средств;

- передачи объектов недвижимости из федеральной собственнос­ти в собственность субъектов РФ или муниципальных образований.

Субъектами отношений при оценке недвижимости выступают:

- с одной стороны — физические лица и индивидуальные пред­приниматели, признанные лицензированными оценщиками;

- с другой стороны - заказчики, т.е. потребители их услуг.

Оценка проводится обычно профессиональными оценщиками по заказу собственника или покупателя перед заключением сделки, для получения кредита под залог недвижимости, при разделе имуще­ства или внесении его в качестве взноса в уставный капитал коммер­ческой организации, при страховании и налогообложении объектов и для многих других целей.

При оценке недвижимости считается, основной элемент цены – это стоимость земли. Остальное – это улучшения земельного участка, которые добавляют вклад в стоимость.
В бизнесе инвестиции в землю рассматриваются как надежный ис­точник доходов, а другие преимущества не учитываются. Во всех слу­чаях необходимо знать стоимость земельных участков в соответствии с их функциональным назначением.

Необходимость в определении стоимости земли отдельно от стоимости улучшений вызвана следующими причинами:


  • различие в налогообложении земли и строений;

  • отдельная оценка земельного участка при применении затратного подхода;

  • принятие решения о сносе имеющихся улучшений в целях лучшего и более эффективного использования земельного участка.

Существуют следующие методы оценки земли:

  • метод сравнения;

  • метод капитализации земельной ренты;

  • метод распределения (соотношения);

  • метод выделения (извлечения);

  • метод остатка;

  • метод разбивки на участки.

Метод сравнения продаж может использоваться для оценки как фактически свободной, так и предположительно вакантной земли. Конкретная цена земельного участка определяется путем внесения процентных корректировок к ценам продаж аналогов.


Метод капитализации земельной ренты основан на анализе информации о ставках арендной платы земельных участков. Величина земельной ренты считается равной доходам от сдачи в аренду земельного участка. Стоимость участка определяется делением земельной ренты на ставку капитализации, которую определяют по сделкам с аналогами.

Метод распределения (соотношения) заключается в определении составляющее стоимости земельного участка на основании заранее известного соотношения стоимости земли и улучшений. Метод основан на принципе вклада и предположении, что для каждого вида недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и построек. Наиболее точен для новых построек, так как они близки к наилучшему и наиболее эффективному использованию. С увеличением возраста построек увеличивается отношение стоимости земли к общей стоимости объекта недвижимости. Метод обладает низкой достоверностью, поэтому применяется лишь в условиях недостаточности информации для оценки земли иными методами.

Метод выделения (извлечения) заключается в вычитании из общей стоимости объекта недвижимости стоимости улучшений. Применяется для оценки застроенных земельных участков, если есть информация о ценах сделок с аналогичными объектами. При этом предполагается, что имеющиеся улучшения соответствуют наилучшему и наиболее эффективному использованию. Этот метод дает достоверные результаты, если вклад улучшений в общую стоимость объекта невелик, и эффективен в условиях пассивного рынка, на котором отсутствуют данные о продаже свободных участков.

Метод остатка основан на разбиении инвестиционной группы на физические составляющие. Из дохода от объекта недвижимости выделяют часть, относящуюся к земле, и капитализируют ее в текущую стоимость земли. Применяется редко, в виду сложности распределения дохода.

Метод разбивки на участки (подход с точки зрения развития) используется при оценке зем­ли, пригодной для разделения на индивидуаль­ные участки и заключается в определении суммы чистой прибыли, полученной от реализации индивидуальных участков после их освоения и преобразовании ее в текущую стоимость земли исходя из выбранной ставки дисконта, принятой застройщиком.


3. Задача.

Определить стоимость магазина, расположенного на территории рынка площадью 80 м2 с оборудованной парковкой методом сравнения, если известны данные о последних аналогичных продажах (табл. 1).

Таблица 1 - Данные о стоимости магазинов аналогичных продаваемому магазину

№ п/п

Параметры сравнения

Цена,

тыс. руб.

Расположение

Площадь, м2

Наличие парковки

1

На территории рынка

100

-

525

2

За пределами рынка

100

+

480

3

За пределами рынка

80

-

400

4

На территории рынка

100

+

560

5

За пределами рынка

80

+

430

6

За пределами рынка


100

-

440


Решение:

Представленные аналоги имеют три основных различия: по расположению, по площади и по наличию парковки. Найдем значение корректировок на каждое из этих различий.

Для определения корректировки на расположение найдем разницу в ценах объектов, различающихся расположением и не имеющих других различий:

по объектам 1 и 6 К1 = 525 – 440 = 85 (тыс. руб.),

по объектам 2 и 4 К2 = 560 – 480 = 80 (тыс. руб.),

Следовательно, в среднем корректировка на расположение будет равна:

Кр = (К12)/2 = (85+80)/2 = 82,5 (тыс. руб.).

Для определения корректировки на площадь найдем разницу в ценах объектов, различающихся площадью и не имеющих других различий:

по объектам 2 и 5 К3 = 480 – 430 = 50 (тыс. руб.),

по объектам 3 и 6 К4 = 440 – 400 = 40 (тыс. руб.),

Следовательно, в среднем корректировка на площадь будет равна:

Кп = (К34)/2 = (50+40)/2 = 45 (тыс. руб.).

Для определения корректировки на наличие парковки найдем разницу в ценах объектов, различающихся наличием парковки не имеющих других различий:

по объектам 1 и 4 К5 = 560 – 525 = 35 (тыс. руб.),

по объектам 2 и 6 К6 = 480 – 440 = 40 (тыс. руб.),

по объектам 3 и 5 К7 = 430 – 400 = 30 (тыс. руб.),

Следовательно, в среднем корректировка на площадь будет равна:

Кнп = (К567)/3 = (35+40+30)/3 = 35 (тыс. руб.).

Теперь найдем различные варианты стоимости объекта оценки исходя из цен аналогов путем внесения в них найденных корректировок. Объект 4 отличается от объекта оценки только площадью, значит стоимость объекта оценки может быть определена следующим образом:


СО1= Ц4 – Кп = 560 – 45 = 515 (тыс. руб.).

Корректировка на площадь в данном случае вычитается, так как объект оценки хуже объекта-аналога 4 (его площадь меньше).

Объект 5 отличается от объекта оценки только расположением, значит стоимость объекта оценки может быть определена следующим образом:

СО2= Ц5 р = 430 + 82,5 = 512,5 (тыс. руб.).

Корректировка на расположение в данном случае прибавляется, так как объект оценки лучше объекта-аналога 4 (он расположен на территории рынка).

В таблице отсутствует объект, который отличался бы от объекта оценки только наличием парковки, поэтому стоимость объекта по данному параметру найти невозможно.

При определении согласованной цены будем считать, что для заказчика оценки равнозначны выявленные различия, а значит результат оценки можно определить по средней арифметической из трех вариантов стоимости объекта:

СО = (СО1+СО2)/2 = (515+512,5)/2 = 513,75 (тыс. руб.).

Ответ. Стоимость объекта оценки 513,75 тыс. руб.